Je las in ‘Huren, kopen, nieuwbouw of renoveren. Hoeveel kan ik lenen?‘  dat de zogenaamde schrijfkosten of notariskosten een grote hap uit jouw budget kunnen nemen. En omdat deze kosten steeds met eigen middelen moeten gefinancierd worden is het de dag van vandaag voor vele kopers belangrijk om te weten of men al dan niet van een klein beschrijf kan genieten.

Klein of groot beschrijf: wat is het verschil?

Het klein of groot beschrijf hebben een invloed op de extra kosten die je moet betalen bij de aankoop van een woning. Deze extra kosten zijn de notariskosten, aktekosten en registratiekosten. Het is op deze laatste twee dat het beschrijf een invloed heeft.

Een overzicht van de kosten in het Vlaamse Gewest:

  • Notariskosten: percentage op de koopsom;
  • Aktekosten: EUR 525,- of EUR 450,- voor klein beschrijf;
  • Registratierechten: 10% of 5% voor klein beschrijf.

Het klein beschrijf varieert in de verschillende gewesten en deelstaten:

  • Vlaamse Gewest – 5%
  • Brussel –  /
  • Wallonië – 6%

Het groot beschrijf varieert ook in de verschillende gewesten en deelstaten:

  • Vlaamse Gewest – 10 %
  • Brussel – 12,5 %
  • Wallonië – 12,5 %

De voorwaarden in het Vlaamse Gewest

Voor je van het klein beschrijf kan genieten moet er eerst aan de ‘3 + 1 voorwaarden’ voldaan worden. Dit moet gelijktijdig en geldend voor alle kopers. Volgende voorwaarden zijn van toepassing:

  • Als natuurlijk persoon (jij dus) moet een woning aankopen en de volledige volle eigendom verwerven.
  • Het kadastraal inkomen (KI) moet bij
    • geen, 1 of 2 kinderen* ten laste: < EUR 745,-
    • 3/4 kinderen*: < EUR 845,-
    • 5/6 kinderen*: < EUR 945,-
    • 7 of meer kinderen*: < EUR 1045,-

* Kinderen die voor 66% of meer gehandicapt zijn, tellen dubbel. Ongeboren kinderen tellen niet mee. Bij co-ouderschap kunnen beide ouders de kinderen ten laste nemen.

  • Jij en jouw eventuele mede-aankoper (echtgenote, vriend, familielid…) mogen (op datum van de aankoopovereenkomst) geen andere in woning(en) in België bezitten (in volle of in blote eigendom).
  • Jij of jouw eventuele mede-aankoper moet de domicilie op het adres van de woning die jullie aankochten plaatsen. Je moet dit doen binnen de 3 jaar na de datum van de aankoopovereenkomst. En je moet dan minstens 3 jaar, zonder onderbreking, op dit adres ingeschreven blijven, ten zij bij overmacht**.

De uitzonderingen

  • Een woning die jij (of jouw mede-aankoper) geërfd hebt van bloedverwanten in opgaande lijn (bijvoorbeeld een ouder of grootouder), telt niet mee, als het KI van jouw deel lager is dan 25% van het KI hierboven beschreven.
  • Een blote eigendom die jij (of jouw echtgenote) geërfd hebt van bloedverwanten in opgaande lijn.
  • Indien jij (of jouw echtgenote) nog andere onroerende goederen bezitten, b.v. gronden, garages… moet het totaal van de KI’s lager zijn dan het KI hierboven beschreven.
  • Als je enkel het vruchtgebruik op een andere woning hebt, telt deze niet mee voor de bepaling van het klein beschrijf.
  • Als jij twee woningen tegelijkertijd aankoopt, kan je voor één van de twee woningen het klein beschrijf verkrijgen.
  • Als jij bij de woning ook een garage aankoopt, waardoor het maximum KI wordt overschreden, kan je voor de woning toch het klein beschrijf verkrijgen.
  • Als je binnen het jaar na het tekenen van de aankoopakte van jouw huidige huis ‘vervreemdt’ (=verkopen, ruilen of schenken) en kan aantonen dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de vervreemding en de aankoop van de nieuwe woning**.
  • Als jouw huidige woning binnen het jaar na het tekenen van de aankoopakte wordt onteigend**.

**Als deze voorwaarde niet wordt nageleefd, zijn de overige 5% van de registratierechten verschuldigd en moet men een belastingverhoging van 20% op de overige 5% betalen.

Bij een sleutel-op-de-deur kunnen de registratiekosten soms vervangen worden door btw.

Je koopt bouwgrond

Ook als je een bouwgrond koopt kan je genieten van het klein beschrijf. De voorwaarden zijn dezelfde als bij de aankoop van een woning. Je moet er gewoon rekening met houden dat bij de aankoop van de grond je wel de 10% zal moeten betalen. Pas wanneer het huis achteraf voldoet aan de voorwaarden voor het klein beschrijf, kan je het verschil terugkrijgen***.

*** Hiervoor moet je het uittreksel van het kadaster aan de Vlaamse belastingdienst voorleggen.

Wordt het klein (of groot) beschrijf afgeschaft?

Bekijk je bovenstaande informatie en de blog omtrent het kadastraal inkomen, dan concludeer je bijna dat een klein beschrijf Russische Roulette is.

Een beschrijf houdt geen rekening met de werkelijke aankoopsom en is daarenboven gebaseerd op het verouderde systeem van het KI. Zo is het perfect mogelijk dat je kan genieten van het klein beschrijf voor een (groot) herenhuis maar niet voor een recent appartement. Gek, hé?

De regering heeft die conclusie ook getrokken en is zich ervan bewust dat de regels omtrent de registratierechten moeten worden hervormd. Een mogelijke denkpiste is het afschaffen van het klein beschrijf en de invoer van een globaal lager tarief voor de registratierechten. Wat men zal invoeren is nog toekomstmuziek, dus voorlopig houden we het bij het groot en hopelijk klein beschrijf.

Nog vragen of opmerkingen over het KI, klein of groot beschrijf? Aarzel niet om ons te contacteren via Facebook, Twitter of via info@co-libry.be.

Groetjes

Wendy